Vous avez rejoint Wellfin Real Estate il y a quelques temps déjà. L’immobilier est-il actuellement toujours un bon placement ?

Dans un contexte marqué par des taux d’intérêts bas et une forte volatilité des marchés financiers, l’immobilier constitue, pour de plus en plus d’investisseurs, le socle de leur assise financière, voire un levier important de croissance de leur patrimoine.

En Belgique, l’immobilier est une valeur stable, qui produit un revenu locatif satisfaisant et qui bénéficie d’un environnement favorable.

Les taux d’intérêt restent à des niveaux planchers et permettent d’obtenir des financement à des coûts imbattables. Pour l’investisseur qui crée du levier via un crédit (par exemple via un crédit bullet), cela booste son rendement sur fonds propres.

La fiscalité est relativement avantageuse. Songeons à la taxation des revenus de biens immobiliers donnés en location à un particulier qui ne l’utilise pas à des fins professionnelles (sur base du revenu cadastral majoré et indexé) ou à l’absence de taxation des plus-values sur immeubles bâtis au-delà d’une période de détention de 5 ans.

Cela étant, l’immobilier ne peut être dissocié des tendances que l’on observe actuellement sur les marchés financiers. Nous sommes dans un contexte de reprise économique importante. Principalement grâce aux campagnes de vaccination qui produisent leurs premiers effets. Certaines zones économiques montrent une vigueur importante : en Chine, où il y a véritable rattrapage économique, avec une croissance du PIB à deux chiffres ; mais également aux Etats Unis, et dans une moindre mesure dans la zone euro. Les résultats des entreprises sont globalement positifs et les marchés sont rassurés. Mais il y a un vrai risque de hausse de l’inflation. La question est de savoir s’il s’agit d’un dérapage structurel ou seulement temporaire. Les chiffres de l’inflation vont persister, même si certaines forces déflationnistes vont limiter cette hausse, telles que le chômage, amplifié par la robotisation ou l’intelligence artificielle, et le vieillissement de la population qui consommera moins. Dans ce contexte, il y a certaines classes d’actifs qui performent bien. C’est le cas de l’immobilier qui profite de l’indexation des loyers.

 Si l’on observe le prix des logements, n’y a-t-il pas un risque de bulle immobilière ?

La performance d’un bien donné en location comprend le revenu locatif et la plus-value éventuelle que l’investisseur dégagera sur le long terme. Le revenu locatif brut peut avoisiner 2 à 3%. La plus-value dépend de l’évolution des prix. Sur base des baromètres internationaux, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté en 2020, partout dans le monde. Au niveau mondial, l’on cite une hausse du prix des logements de près de +10%.

En Belgique, où le marché est à la fois relativement mature mais également plus défensif, on considère une hausse de +5,7%. C’est beaucoup. Des prix de logement trop chers ne sont jamais souhaitables. De récentes statistiques de Statbel font même état d’une progression supérieure du prix médian sur certains segments spécifiques (par exemple les maisons de type 2 ou 3 façades entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021).

Cette hausse est plus la conséquence des politiques monétaires menées par les banques centrales que de la pandémie du Covid 19 en tant que telle. Les taux d’intérêt à des niveaux planchers et les assouplissements budgétaires décidés par les Etats en sont les principales raisons. Les investisseurs ont fait le reste et profité de ces tendances favorables pour prendre de nouvelles positions ou développer leur patrimoine immobilier. Tant que la dette des ménages et des investisseurs reste limitée, le risque de baisse des prix est faible et la situation est sous contrôle. Les régulateurs tels que la BNB ou la BCE veillent et peuvent le cas échéant exiger plus de fonds propres de la part des banques, voire adapter leur politique monétaire et amorcer un relèvement des taux d’intérêt. Les banques sont aussi plus prudentes et auront tendance à exiger des acheteurs une quotité de fonds propres plus élevée pour un même bien immobilier.

Les risques de bulle immobilière sont donc limités et, en terme de valeur nominale, l’on peut encore tabler sur une hausse des prix de référence (et donc de la plus-value) d’environ 3% par an au cours des prochaines années

Quelles tendances observez-vous ? Quels sont les biens recherchés ?

Lors de première vague du Covid 19 et avec le confinement qui a suivi, l’on s’est posé la question de savoir si la pandémie allait affecter durablement les tendances immobilières. Maintenant que nous avons un peu de recul, nous avons pu relativiser ces mouvements. Certes, il y a eu un impact : l’immobilier commercial a souffert, les espaces de bureau ont été moins occupés du fait du télétravail, les kots d’étudiants ont été en partie désertés et les familles ont hésité à confier leurs seniors dans des maisons de repos. Et peut-être que les habitudes évolueront.

Au niveau de l’immobilier résidentiel, on observe une évolution du comportement et des demandes des acheteurs: de plus grandes terrasses, voire un jardin ; un bureau ou espace aménageable en bureau, le cas échéant avec des cloisons amovibles ; des espaces partagés ou de convivialité permettant de renouer le lien entre les gens (coworking, éco-potager partagés,…). D’un autre côté, certains paradigmes demeurent inchangés : le marché locatif reste principalement situé dans les villes ; les petits biens de type studio, appartement une ou deux chambres restent le plus demandés. Je conseillerai à un investisseur immobilier d’être attentif à ces tendances. Mais je lui rappellerai également l’une des règles d’or : ne pas se projeter personnellement dans le bien que l’on achète à titre d’investissement mais raisonner en termes purement financiers : rendement locatif, plus-value attendue et rendement fiscal dans une perspective de planification à long terme.

Comment sélectionnez-vous vos projets immobiliers?

Nous sommes sélectifs sur les biens que nous proposons. Avec nos partenaires, nous recherchons des biens esthétiques et de qualité. Nous attachons beaucoup d’importance aux conseils et à l’accompagnement sur le long terme. Nous avons par ailleurs une charte sur l’éthique et l’engagement responsable des développeurs et de leurs sous-traitants. Nous regardons par ailleurs la durabilité, le respect de l’environnement, l’intégration dans le tissu urbain, la reconversion de biens existants, l’innovation et les possibilités d’infrastructures ou services collectifs.

Nous avons des biens à proposer sur le marché déjà mâture de Bruxelles mais nous sélectionnons également des biens sur des marchés avec potentiel élevé d’appréciation des prix, tels que le Brabant Wallon, Liège et Ath. Nos clients peuvent dès à présent nous contacter pour marquer leur intérêt pour l’une ou l’autre localisation.